R$ 1.900 a mais por mês: o cálculo que retira apartamentos do aluguel em Curitiba

Para um proprietário de apartamento de dois quartos no Cristo Rei, a escolha é objetiva: cobrar R$ 2.608 por mês no aluguel convencional — ou entrar no Airbnb e ganhar, descontados os custos de plataforma, limpeza e manutenção, R$ 1.867 a mais por mês. Em dez anos, a diferença acumulada ultrapassa R$ 224 mil.

Essa diferença não é exceção. Em 19 dos 20 bairros curitibanos com dados suficientes para a análise, o retorno líquido do aluguel de curta duração supera o do aluguel tradicional. O incentivo médio nos bairros residenciais de médio e alto padrão é de 70% a mais — e em alguns, como Cabral e Portão, o Airbnb chega a pagar 2,1 vezes mais do que o aluguel convencional comparável.

O incentivo existe em quase todos os bairros, mas não é uniforme. Ele é mais intenso nos bairros residenciais bem localizados — onde a demanda por hospedagem turística é alta o suficiente para sustentar boas diárias, mas a oferta de Airbnb ainda não comprimiu os preços. É nesses bairros que o proprietário captura a maior diferença entre o que o turista paga por noite e o que o inquilino pagaria por mês.

A matemática da substituição

A mediana de receita anual de um anúncio do Airbnb entre os 500 mais relevantes de Curitiba é de R$ 91.800 — equivalente a um aluguel de R$ 7.650 por mês sem nenhuma vacância. Nenhum apartamento da cidade alcança esse patamar no aluguel convencional.

A comparação justa precisa subtrair os custos operacionais do Airbnb: a taxa da plataforma (3% da receita), as trocas de limpeza entre hóspedes (em média uma a cada quatro dias, a R$ 280 cada), os gastos com água, luz e gás que, no aluguel tradicional, ficam com o inquilino, e os custos de manutenção. Mesmo depois dessas deduções, o retorno líquido (NOI) supera o aluguel convencional na maioria dos bairros da cidade.

Os bairros com maior incentivo de migração coincidem com os de maior demanda por moradia de longa duração: Cristo Rei, Vila Izabel, Água Verde e Portão são bairros com boa infraestrutura, bem servidos por transporte e com alta procura por apartamentos menores e mais acessíveis — exatamente o perfil que o Airbnb absorve primeiro.

O Centro como termômetro

O Centro de Curitiba ilustra um paradoxo: é o bairro mais turístico da cidade e, ao mesmo tempo, o que oferece o menor incentivo financeiro para novos entrantes no Airbnb (1,22×). A hipótese mais provável é que a concentração de anúncios de curta duração já comprime as diárias médias no Centro, reduzindo a diferença sobre o aluguel convencional. Nos bairros residenciais adjacentes — Bigorrilho (1,51×), Vila Izabel (1,71×), Cristo Rei (1,72×) — o incentivo continua elevado justamente porque o equilíbrio entre demanda turística e oferta de Airbnb ainda favorece o proprietário.

O que os proprietários ganham — e os inquilinos perdem

A retirada de unidades do mercado de longa duração não afeta o mercado de forma uniforme. Ela se concentra em apartamentos compactos — studios, um e dois quartos —, exatamente as unidades mais acessíveis e as mais buscadas por quem mora sozinho, estudantes e casais sem filhos. São as unidades que o aluguel tradicional mais precisa, e que o Airbnb absorve em primeiro lugar.

A lógica financeira é simples: um studio no Água Verde que renderia R$ 2.000 por mês em aluguel convencional pode gerar uma diária de R$ 300 no Airbnb — e, com 62% de ocupação (a mediana do Airbnb para o bairro), chega a R$ 4.000 por mês brutos. Mesmo depois de todos os custos operacionais, sobram de R$ 800 a R$ 1.200 a mais mensais para o proprietário do que no aluguel convencional.

Para o mercado de locação, esse movimento tem efeito duplo: reduz o número de unidades disponíveis e pressiona os aluguéis das que restam. Quem busca moradia permanente compete, sem saber, com algoritmos de revenue management calibrados para turistas.

O vácuo regulatório

Curitiba não possui regulação específica para o aluguel de curta duração em imóveis residenciais. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula locações de 30 dias ou mais, mas não alcança o modelo de noite em noite. Condomínios podem vetar a prática em regimento interno, mas isso não acontece na maioria dos prédios da cidade.

Cidades que enfrentaram o problema mais cedo impuseram limites de dias por ano: Paris e Amsterdam permitem no máximo 120 dias de aluguel por temporada no imóvel de residência principal do proprietário. Nova York aprovou em 2023 uma das regulações mais restritivas do mundo, exigindo que o proprietário esteja presente durante a hospedagem. Em São Paulo, a discussão de regulação começou em 2024 sem chegar a um consenso.

Curitiba não chegou sequer a iniciar o debate formal. O resultado é um mercado em que a escolha individual de cada proprietário — racional, financeiramente justificável, dentro da legalidade atual — agrega um custo coletivo que recai sobre quem precisa de moradia permanente.

O que os dados dizem — e o que não dizem

Os números desta reportagem capturam uma tendência, não um censo. O banco de dados do Valor Cwb reúne anúncios ativos nas principais plataformas de imóveis de Curitiba — um retrato do mercado formal de aluguel de longa duração, mas não o mercado inteiro. Os dados do Airbnb cobrem os 500 anúncios com maior receita em Curitiba, não o universo completo da plataforma.

O que os dados permitem afirmar com consistência: em quase todos os bairros com dados suficientes, o incentivo financeiro para migrar do aluguel convencional para o de curta duração é real, mensurável e, em vários casos, substancial. A escala da substituição em andamento não pode ser medida com as fontes disponíveis — para isso seria necessário o total de imóveis ativos no Airbnb por bairro e o estoque completo de locações de longa duração, informações que a Airbnb não divulga e que nenhuma entidade pública monitora sistematicamente.

Enquanto isso, nenhuma instância do poder público local está, até onde se sabe, monitorando o fenômeno.