Em novembro de 2022, um engenheiro contratado pelo Condomínio Edifício Mandala escreveu, em letras maiúsculas, o que via na entrada do prédio: "queda iminente de pastilhas sobre a porta da guarita". Ao lado, anotou que se tratava de "local com intenso trânsito de pedestres e veículos e alto risco de acidentes". Em outro ponto do relatório, registrou o que já havia acontecido no apartamento 202 da primeira torre: "queda de placa de pastilhas cerâmicas".
Três anos e dez meses depois, o processo ao qual esse laudo foi juntado continua sem perícia judicial, sem sentença — e, agora, sem boa parte do que deveria ser periciado. Cansado de esperar, o condomínio contratou alpinistas industriais e refez as fachadas das três torres por conta própria, entre abril de 2025 e janeiro de 2026. As duas empresas processadas passaram a sustentar que, ao fazer isso, o condomínio destruiu a prova.
É o retrato de um litígio de consumo travado num dos endereços mais caros de Curitiba.
O prédio
O Edifício Mandala fica na Rua Brasílio Itiberê, 3.940, esquina com a Silveira Peixoto e a Bento Viana, no Água Verde. São três torres — Essência, Equilíbrio e Harmonia —, 116 apartamentos e 30.115,82 metros quadrados construídos num terreno de 6.079,50 metros quadrados. O alvará saiu em 30 de outubro de 2013 e o certificado de conclusão de obras, em 23 de junho de 2017.
Atualmente, um apartamento no condomínio pode ser adquirido a partir de R$ 2 milhões a unidade de 170 metros quadrados e R$ 5 milhões nas unidades de 400 metros quadrados.
A incorporadora é a Mandala AG7 Empreendimentos Imobiliários, uma sociedade criada em 2013 para tocar esse empreendimento específico e nada mais. A construtora é a Irtha Engenharia, do Grupo Thá — hoje em recuperação judicial. O contrato de obra entre as duas, assinado em julho de 2014, previa R$ 59 milhões de custo mais R$ 6,1 milhões de taxa de administração, e fixava a conclusão em 15 de novembro de 2016. O certificado de conclusão só saiu em 23 de junho de 2017 — sete meses depois.
Além do Grupo Thá, o projeto também envolvia também a AG7, incorporadora imobiliária de Alfredo Gulin Filho e Alfredo Gulin Neto, integrantes da família que domina o transporte coletivo de Curitiba há décadas.
A obra foi feita sob regime de patrimônio de afetação, averbado em novembro de 2013: o terreno e o que se construísse sobre ele ficariam "apartados do patrimônio da incorporadora", destinados à entrega das unidades aos compradores. É regime comum e protetivo — existe justamente para proteger quem compra na planta.
Dois processos, o mesmo edifício
O prédio é objeto de duas ações cíveis em Curitiba, ambas ajuizadas em 2022 e ambas sem sentença até hoje.
A primeira, na 17ª Vara Cível, é do condomínio inteiro contra a incorporadora e a construtora, por vícios em todo o empreendimento. Foi distribuída em 18 de março de 2022. A segunda, na 16ª Vara Cível, é de um casal de moradores de um apartamento da torre Equilíbrio, por uma infiltração no teto da suíte.
As duas correm em paralelo, com peritos diferentes, e chegaram a se cruzar: em abril deste ano, o perito da ação individual informou ao juízo que existia a ação coletiva na vara ao lado.
O condomínio pediu indenização por dano material — mas não disse quanto. Na petição inicial, sustentou que o valor "será apurado quando da realização da perícia". Atribuiu à causa R$ 200 mil, valor que nunca foi emendado.
Essa escolha explica a trajetória inteira do processo: tudo depende de uma perícia que, quatro anos e meio depois, ainda não começou.
O que existe de técnico nos autos é prova produzida por uma das partes. São quatro pareceres do engenheiro Alberto Augusto Guedes Júnior, contratados pelo condomínio entre 2020 e 2023, e um laudo da empresa Sertec Engenharia, de junho de 2023. Todos apontam o mesmo conjunto de problemas: corrosão de armaduras nos três subsolos, eflorescências em todas as fachadas, infiltrações, trincas em lajes e pisos, elementos metálicos deteriorados, fiações expostas, empoçamentos.
O que dá força à documentação não é cada laudo isolado — é a sequência entre eles. Em maio de 2020, o engenheiro escreveu que "não há risco à estrutura da edificação em curto prazo", mas advertiu que a não correção poderia acarretar "perda de capacidade de carga da estrutura no futuro".
Em outubro de 2021, registrou que as infiltrações "permanecem em vários locais do empreendimento e até o momento não sofreram qualquer reparo". Em novembro de 2022, mudou o tom:
"Nossa empresa esteve novamente no condomínio para atestar situações críticas as quais estão colocando em risco a integridade física dos moradores e usuários do empreendimento."
E anotou que os reparos feitos pela própria construtora um ano antes não tinham resolvido:
"Houve reparos nas fachadas há cerca de 1 ano e retornaram do mesmo modo já observado em 2020. (…) A quantidade de pastilhas descoladas e a generalização das eflorescências não só demonstram a ineficiência do trabalho de recuperação, mas também que claramente remanesce o risco de acidentes."
935 metros quadrados
O número que dá a dimensão do problema veio do laudo da Sertec, de 26 de junho de 2023. A empresa sobrevoou as três torres com drone, aplicou teste de percussão nas fachadas — o "bate-choco", que identifica pelo som o revestimento sem aderência — e registrou as demarcações em ata notarial, com fé pública.
O resultado: 370 metros quadrados de revestimento a substituir no bloco A, 305 no bloco B e 260 no bloco C. Ao todo, 935 metros quadrados de pastilha.
Uma segunda campanha, em julho de 2024, com veículo aéreo não tripulado e nuvem de pontos, inspecionou quatro unidades. Num apartamento do sétimo andar da torre C, o laudo descreveu "infiltração de água através de fissuras na laje, que resultou no desenvolvimento de eflorescências e subsequente oxidação da estrutura metálica do forro" — classificada como prioridade 1, o nível que a norma técnica reserva a risco à saúde ou à segurança. Em outra unidade, o técnico anotou que o desprendimento das pastilhas da marquise era "um grande risco para os proprietários, que possuem animais de estimação e dois filhos".
Vale a ressalva, porque ela muda o peso das afirmações: nenhum desses documentos é perícia judicial. Todos foram contratados e pagos pelo condomínio, que é parte no processo. E nenhum deles afirma que o prédio corre risco estrutural hoje. O que dizem é outra coisa — risco futuro à estrutura, e risco atual às pessoas, pela queda de material.
Cinco peritos, quatro recusas
A perícia judicial foi determinada em maio de 2024, na decisão que organizou o processo. De lá para cá, a Justiça nomeou seis profissionais. Quatro simplesmente não aceitaram.
| Nomeação | Perito | Desfecho |
|---|---|---|
| 23/05/2024 | Beatriz Motizuki da Cruz | Declinou — licença-maternidade |
| 02/08/2024 | Bettina Laporte Stephanes | Propôs 76 mil reais; após dez meses de discussão sobre honorários, declinou |
| 26/06/2025 | Carlos José dos Santos da Costa Nery | Declinou por "motivo de foro íntimo" |
| julho/2025 | Caroliny Ataide Spindola Moreira | Declinou por "motivo de foro íntimo" |
| 30/10/2025 | Aline Calisto | Propôs 74,4 mil reais; pediu a própria destituição em maio de 2026 |
| 15/07/2026 | Pedro Henrique Nonato da Luz Lago Teixeira | Aceitou por 60 mil reais — é o perito atual |
O juízo arbitrou os honorários em R$ 60 mil em outubro de 2024, divididos entre as três partes. Mesmo assim, a discussão sobre quanto pagar e quem paga consumiu mais de dois anos do processo. A quinta perita usou exatamente esse argumento ao pedir para sair: disse que agia "visando a colaboração com o andamento processual tendo em vista quase 2 (dois) anos na etapa de discussão de honorários periciais".
As duas partes recorreram ao Tribunal de Justiça sobre os honorários. Em maio de 2025, a 8ª Câmara Cível negou os dois recursos. Num deles, o condomínio havia argumentado que o caso já não era só sobre patologias piorando:
"Não se discute mais apenas o risco de as patologias estruturais piorarem, mas também o risco inerente à possibilidade de atingir a integridade física das pessoas, e de eventualmente causar mortes, já que existe a chance de cada vez mais pastilhas, tanto de andares baixos quanto altos, caírem e atingirem a cabeça até mesmo de uma criança."
Até agora, dos R$ 60 mil, foram depositados R$ 40 mil. O condomínio e a construtora pagaram. A incorporadora pediu prazo.
O condomínio consertou sozinho
Entre abril de 2025 e janeiro de 2026, o condomínio executou a reforma integral das fachadas das três torres, com alpinistas industriais, torre por torre: 121 dias na primeira, 120 na segunda, 91 na terceira. Remoção e substituição de revestimento, injeção, lavagem de descontaminação, rejuntamento, aplicação de hidrofugante. Tudo antes de qualquer perícia judicial.
A justificativa, apresentada em fevereiro deste ano, foi o "perigo que a queda das pastilhas ocasionava aos moradores, prestadores de serviço e visitantes, não sendo possível aguardar pela perícia", passados três anos do ajuizamento.
As rés transformaram isso no argumento central da defesa. Em abril, a incorporadora sustentou que "a Requerente descaracterizou parte do objeto da perícia, antes da realização do trabalho pericial". Em agosto, a construtora afirmou que "o objeto físico da prova foi substancialmente alterado, sem que as Requeridas tivessem a possibilidade de acompanhar a inspeção originária (…) ou produzir contraprova antes da remoção dos elementos examinados".
O perito nomeado em julho concorda com elas quanto ao efeito prático:
"A reforma completa da fachada prejudica a análise e a realização do ensaio de percussão, sugerindo-se (…) que o estudo das alegações apresentadas seja realizada por meio de análise documental, bem como complementada por relatório fotográfico aéreo empregando drone."
Ou seja: a perícia que o processo esperou por quatro anos, quando finalmente acontecer, terá de ser feita a partir de papel e fotografia — não do prédio como ele estava. Em 2 de setembro, os autos foram para decisão.
A segunda ação é menor em escala e talvez mais reveladora. Um casal comprou um apartamento na torre Equilíbrio em março de 2019 — não da incorporadora, mas de uma empresa de participações que havia adquirido a unidade da própria Mandala AG7 em 2017. Mudaram-se em novembro. Em 19 de dezembro de 2019, encontraram manchas, inchaço e descamação da tinta no teto da suíte principal.
Seguiu-se quase um ano de assistência técnica: vistoria, reconhecimento de impermeabilização insuficiente, nova impermeabilização em março de 2020, calafetagem paliativa depois. Até que, em 27 de outubro de 2020, os moradores foram informados de que a culpa seria de uma calha instalada pelo vizinho do andar de cima e que, portanto, o caso estava fora da garantia.
Dois laudos particulares apontam que a calha foi instalada depois de a infiltração já ter sido constatada. Os moradores foram à Justiça em 2022, pedindo o reparo definitivo e 50 mil reais por danos morais.
Aí veio o problema. Eles processaram a empresa errada — a sociedade de outro prédio do mesmo grupo, e não a do Mandala. A defesa chamou a inclusão de "erro grosseiro" e sustentou que ter o mesmo administrador não faz duas empresas serem o mesmo grupo econômico. A juíza acolheu o argumento e condenou os moradores a pagar honorários de 3% do valor da causa.
Depois disso, foram necessários mais sete meses para citar a empresa certa. A citação só se completou em fevereiro de 2024, por WhatsApp, depois de duas diligências frustradas, quando a oficial de justiça localizou o administrador pelo telefone.
O laudo pericial saiu em agosto de 2025: a infiltração vem de falha de impermeabilização e de vedação da esquadria, a responsabilidade é da construtora, e a reforma do vizinho não causou o dano. O perito arbitrou os danos materiais em 30 mil reais — e foi explícito ao dizer por quê: "por não possuir as plantas para proceder um orçamento detalhado". Os assistentes técnicos das duas rés discordaram do laudo. Uma vistoria complementar está marcada para 16 de outubro de 2026.
Quase sete anos depois da mancha no teto, o caso segue sem sentença.
"Não temos expertise em construção"
A linha de defesa da incorporadora nas duas ações é a mesma, e é o ponto mais interessante da documentação.
Na ação do condomínio, ela sustentou que não é parte legítima. Argumentou que "não celebrou nenhum Contrato com o Condomínio Requerente" e que não foi ela "quem construiu as áreas comuns e, muito menos, que possui expertise em materiais e construção de prédios urbanos". Sustentou também que o condomínio "não se enquadra no conceito de consumidor, na medida que nunca adquiriu nada da Requerida", e apontou a construtora como "clara e inequivocamente" a causadora do dano.
Para afastar o prazo de garantia, usou o próprio laudo do condomínio contra ele: como o documento de 2020 dizia que "não há risco à estrutura da edificação em curto prazo", então não haveria vício construtivo a discutir.
Todas essas alegações são versões de uma das partes, e nenhuma foi acolhida. Na decisão de organização do processo, em maio de 2024, a juíza rejeitou as três preliminares. Sobre o prazo, escreveu que os vícios "não são de fácil constatação, tratando-se de vícios ocultos que surgem após algum tempo de uso" e que são "defeitos que podem vir a afetar a estrutura do imóvel". Sobre a legitimidade, invocou a solidariedade de toda a cadeia de consumo.
O condomínio, porém, também perdeu um ponto importante: o Código de Defesa do Consumidor foi aplicado, mas a inversão do ônus da prova foi negada. Cabe a ele provar tudo.
A contradição de agosto de 2020
Há um documento nos autos que tensiona a tese da ilegitimidade. É o registro interno da advocacia que assessorava o condomínio na fase anterior ao processo, datado de novembro de 2021, resumindo as reuniões extrajudiciais. Nele se lê que a incorporadora, "na última reunião, deixou claro que sanaria questão dos interruptores de luz/disjuntores dos salões, brinquedoteca, academia".
O mesmo registro descreve o jogo entre as duas empresas naquela fase:
"Alguns pontos (clausura da portaria, delivery portaria, etc), Thá atribui à AG7, que por sua vez não assume responsabilidade. (…) E ao final, 'enquadra' cada foto do laudo, assumindo (e negando) responsabilidades."
Em 2020, portanto, a incorporadora discutia item a item o que consertaria. Em janeiro de 2023, em juízo, passou a sustentar que não tem legitimidade nem conhecimento técnico sobre construção.
Do outro lado, uma construtora em recuperação judicial
A Irtha Engenharia integra o Grupo Thá, cuja recuperação judicial foi deferida em outubro de 2019 — antes, portanto, das duas ações. O juízo da recuperação reconheceu ali a existência de um grupo econômico de fato, com base em "a existência de avais cruzados entre as empresas", a participação cruzada no capital e um "quadro societário e estatutário semelhante". São 25 empresas.
Nos autos do Mandala, a própria defesa da incorporadora trata "Irtha" e "Thá" como o mesmo ente. Os e-mails juntados ao processo confirmam: a assistência técnica respondia de endereços @tha.com.br, e foi a coordenadora jurídica do Grupo Thá quem respondeu, em setembro de 2020, à notificação extrajudicial dirigida à incorporadora.
O condomínio não habilitou crédito na recuperação judicial. A construtora segue litigando e pagando honorários periciais normalmente.
Onde tudo está agora
| Processo | Partes | Situação |
|---|---|---|
| 0005193-06.2022.8.16.0001 17ª Vara Cível de Curitiba | Condomínio Edifício Mandala contra a Irtha Engenharia e a Mandala AG7 | Sem perícia e sem sentença após quatro anos e meio. Seis peritos nomeados, quatro recusaram. Autos conclusos para decisão em 2 de setembro de 2026 |
| 0006591-85.2022.8.16.0001 16ª Vara Cível de Curitiba | Dois moradores do apartamento 701 contra a Irtha Engenharia e a Mandala AG7 | Sem sentença. Laudo pericial de agosto de 2025 responsabiliza a construtora e arbitra 30 mil reais. Vistoria complementar marcada para 16 de outubro de 2026 |
O condomínio já comprovou nos autos R$ 212,5 mil de gastos com laudos, obras emergenciais e tateamento das fachadas — mais do que o valor que atribuiu à própria causa. A reforma das fachadas, segundo o que informou ao juízo, custou "superior a 1 milhão de reais". O contrato nunca foi juntado.
Como apuramos: Esta reportagem se baseia na leitura integral dos autos das duas ações — 1.895 páginas do processo do condomínio e 968 do processo dos moradores — obtidos no sistema do Tribunal de Justiça do Paraná, e em consulta ao cadastro de empresas da Receita Federal. Todas as afirmações de culpa citadas são alegações das partes, e estão identificadas como tal. Nenhum juízo decidiu, até agora, quem é responsável pelos problemas do Edifício Mandala.
