Em 2 de setembro de 2026, a Prefeitura de Curitiba anunciou que a incorporadora Invespark, em parceria com a Blue, fechou acordo com o Airbnb para operar cinco prédios no Centro Histórico — as linhas "AYA" (Emiliano, Carlos de Carvalho e Amintas) e "Cena" (Passeio e Living) —, com a meta declarada de atrair entre 6 mil e 10 mil pessoas para a região central. A Invespark não é uma incorporadora qualquer: é uma rede familiar com mais de duas décadas de atuação em Curitiba, presença em pelo menos quatro frentes de negócio diferentes e um dos maiores estoques de potencial construtivo da cidade.
A Invespark é controlada por Cláudio Roth e Karin Fleischfresser Roth, sócios desde 2001 nas duas holdings que dão nome ao grupo — Invespark Administração e Participações Ltda (capital de R$ 11,6 milhões) e Invespark Empreendimentos Imobiliários Ltda (R$ 7 milhões). O rosto público da empresa hoje é Luiz Augusto Brenner Rose, identificado como CEO na nota oficial da Prefeitura sobre a parceria com o Airbnb; ele aparece como administrador em parte das empresas do grupo desde 2023.
O Plural apurou, com base em documentos públicos, que a rede de empresas em torno da Invespark soma 55 empresas ativas ou baixadas, com capital social somado de R$ 168,8 milhões nas ativas. O grupo se divide em quatro frentes: Incorporação imobiliária, nove empresas de propósito específico no Centro Histórico (abertas majoritariamente entre 2024 e 2025, batizadas com nomes de ruas da região — Cavalcanti, José Loureiro, Carlos de Carvalho, Amintas de Barros, República, entre outras. É esse braço que sustenta a operação anunciada com o Airbnb), Estacionamentos (7 empresas: Direção Estacionamentos S/A, Fortaleza Administração, Auto Park São Paulo, Paraná Park e Sul Park, entre outras) e Holdings de participações (7 empresas: Cartaxo Investimentos, Da Vinci, Ravenna, Bellagio e Capri).
Antes de virar notícia pela parceria com o Airbnb, a Invespark já era um nome relevante no debate sobre uso do solo em Curitiba. A empresa é a segunda maior detentora individual de potencial construtivo de toda Curitiba. Potencial construtivo é o direito de construir área além do limite básico definido pelo coeficiente de aproveitamento do zoneamento de um terreno — um "crédito" de metros quadrados extras que pode ser comprado da Prefeitura (outorga onerosa) ou transferido de outro imóvel (TDC), permitindo erguer prédios mais densos do que a regra padrão do lote permitiria
O zoneamento de Curitiba define, para cada terreno, um limite de área construída — o coeficiente de aproveitamento básico. A lei permite ultrapassar
esse limite de duas formas: comprando outorga onerosa diretamente da Prefeitura, ou usando potencial construtivo transferido (TDC — Transferência do Direito de Construir). O TDC nasce de um "imóvel gerador": uma propriedade que a legislação classifica como merecedora de compensação — por estar tombada ou ser de interesse histórico/ambiental (as Unidades de Interesse de Preservação, UIP) ou por estar numa zona especial, como a Zona Especial Desportiva da Linha Verde. O dono desse imóvel recebe um estoque de metros quadrados que pode vender a incorporadoras, que os usam para construir mais denso em outro terreno da cidade — os "lotes de transferência".
Como a Invespark adquiriu o que tem
A empresa detém dois estoques distintos, de origens diferentes. O IP 15 Empreendimentos Imobiliários detém 91.500 m² na categoria UIP, na
Zona Especial Desportiva da Linha Verde (Setor Central), processo 114746/2012. 85.271 m² já foram transferidos a terceiros — a maior comercialização individual registrada no catálogo público da Prefeitura —, restando 6.229 m² disponíveis. É o segundo maior estoque individual de toda a cidade, atrás só do Jockey Club do Paraná.
Já a Invespark Empreendimentos Imobiliários tem 12.744 m², na categoria "Demais Potenciais Construtivos", gerados por um lote na Zona Central, processo 62.881/2006. Hoje esgotado: os 9 lotes de destino que absorveram esse estoque, entre 2006 e 2011, somam exatamente os 12.744 m².
Curitiba De Volta ao Centro
Em dezembro de 2025, a Prefeitura sancionou a Lei Complementar 150/2025, que criou o programa "Curitiba de Volta ao Centro" — regulamentado por cinco decretos municipais (418 a 422/2026) ao longo de 2026. Diferente do estoque de UIP da IP 15 (ligado à Linha Verde, sem restrição geográfica para
onde o potencial pode ser usado), o programa cria um TDC específico para imóveis históricos dentro do perímetro da própria Região Central: o
potencial a transferir é o potencial básico do lote somado às áreas do imóvel histórico e da ambiência, multiplicado por um fator de uso futuro — válido só dentro do perímetro central e renovável a cada 15 anos.
O programa também oferece bônus de coeficiente de aproveitamento não oneroso (sem outorga a pagar) para Habitação de Interesse Social e hotelaria, de até duas vezes a área do terreno, variando por setor da Região Central.
Há indício de que ao menos um dos cinco prédios da parceria com o Airbnb já está formalmente ligado a esse programa: a consulta de lote do Emiliano
(linha AYA) cita textualmente "Programa Curitiba de Volta ao Centro - Lei complementar 150/2025". As duas aquisições de potencial construtivo registradas para esse mesmo lote são de maio e junho de 2023.
Uma parte do programa também não se aplicaria ao modelo anunciado para os cinco prédios: o decreto que regulamenta a subvenção econômica do programa (422/2026, até R$ 30 milhões em recursos públicos) exclui explicitamente projetos que envolvam "aluguel por temporada ou hospedagem de curta duração, exceto hotelaria" — o modelo "Condomínios Parceiros"
anunciado com o Airbnb, a menos que os prédios estejam formalmente registrados como hotelaria.
Quem é a Blue, a outra metade da parceria
Segundo a própria Invespark e a Prefeitura, a empresa e a Blue já atuam juntas desde 2023 no segmento de imóveis compactos em Curitiba e hoje lideram cerca de 35% desse mercado na cidade. A Blue Empreendimentos Ltda tem como sócio-administrador José Mário Marim Junior, identificado como CEO na nota da Prefeitura, e funciona no mesmo endereço das SPEs da Invespark no Centro — Rua Kalil Elias Warde, 219, Campina do Siqueira. A rede de empresas ligadas a ele soma 83 empresas (63 ativas), com R$ 835,9 milhões em capital social nas ativas — bem maior, em volume financeiro, que a rede Roth/Invespark.
A ligação entre as duas empresas não está só em fotos nas colunas sociais: existem Sociedades em Conta de Participação (SCPs) — o veículo usual para reunir capital de investidores num projeto imobiliário específico — cujos sócios são José Mário Marim Junior e a própria SPE da Invespark do respectivo endereço. Três delas já batem exatamente com prédios da linha "AYA" citada na nota da Prefeitura:
| Prédio | SCP | Capital |
|---|---|---|
| Emiliano | SCP Emiliano | R$ 24,6 milhões |
| Carlos de Carvalho | SCP Carlos de Carvalho | R$ 234,5 milhões |
| Amintas | SCP Amintas de Barros | R$ 122,6 milhões |
Juntas, essas três SCPs somam cerca de R$ 381,7 milhões em capital declarado.
Como o Plural apurou
A rede societária da Invespark foi reconstruída na base local de CNPJ da Receita Federal, cruzando nome completo e CPF mascarado de Cláudio Roth e Karin Fleischfresser Roth, além do CNPJ exato das duas holdings Invespark, com o cadastro de empresas, estabelecimentos e sócios. A rede da Blue foi reconstruída da mesma forma, a partir de José Mário Marim Junior e da holding OCM Participações Ltda. Os dados de potencial construtivo vêm do portal potencialconstrutivo.curitiba.pr.gov.br, raspado pelo Plural em 13 de maio de 2026. A nota sobre a parceria Invespark-Blue-Airbnb é da Prefeitura de Curitiba, de 2 de setembro de 2026.
