Corretor Contra os Gulin: ação judicial revela como foi pago o terreno do AGE 360

Quando entrou acionou a Justiça em março de 2021, Edison Josué Vicentini tinha 78 anos e pediu para litigar sob justiça gratuita, alegando idade avançada e problemas de saúde. Corretor de imóveis em Curitiba havia décadas, morador do Batel, ele cobrava a comissão de um negócio que, segundo sustentou, ele próprio havia montado — a compra do terreno onde hoje se ergue o Condomínio AGE 360, no Ecoville, um dos endereços mais caros da cidade.

A empresa que ele processou dizia que a comissão era devida sobre R$ 8 milhões — o valor que constava da escritura de compra e venda. Vicentini dizia que aquele número era ficção, e que o terreno havia sido pago de outra forma: com 25 unidades do prédio que seria construído ali.

Três anos e quatro meses depois, uma perícia judicial mediria essas 25 unidades pela tabela de vendas do próprio empreendimento e chegaria a R$ 54,6 milhões. A sentença condenaria a incorporadora a pagar ao corretor R$ 2,18 milhões.

Pelo caminho, ele descobriu também que a escritura assinada pela incorporadora trazia uma cláusula declarando que o negócio não tivera corretor nenhum.

Só que a briga do corretor por sua comissão acabou expondo algo maior: o mesmo negócio foi descrito de duas maneiras incompatíveis a duas varas da mesma comarca — e a Prefeitura de Curitiba, que cobrava o imposto da transação, nunca soube da segunda versão.

O documento que dá origem a tudo é uma "Opção de Compra de Área Urbana em Curitiba", de 1º de dezembro de 2016. Ela tem três assinaturas: Vicentini, como intermediador; João Antonio Tomasi, da Construtora Tomasi, como proponente vendedor; e Alfredo Gulin Neto, pessoa física, como proponente comprador.

O detalhe importa: a empresa que viria a comprar o terreno, a Burj AG7 Empreendimentos Imobiliários, só foi constituída em 30 de janeiro de 2017 — dois meses depois. Foi exatamente por isso que o corretor pôde depois processar a empresa invocando um contrato que ela não assinara.

Anexo à opção de compra havia um documento chamado "Term Sheet AG7 Burj Ecoville – Dez 2016", que estimava o custo de construção do futuro empreendimento em 68 milhões de reais.

O terreno fica na Rua Paulo Gorski, 903, esquina com a Monsenhor Ivo Zanlorenzi, no Mossunguê. São 3.842,99 metros quadrados. O que se construiu ali tem 17.041 metros quadrados de área global — e, na tabela de vendas de dezembro de 2020, um apartamento de quatro suítes com 401 metros quadrados privativos era anunciado por R$ 8 milhões. O mesmo preço que a escritura atribuiu ao terreno inteiro.

Em 25 de agosto de 2017, vendedor e incorporadora assinaram uma promessa de permuta. O pagamento do terreno não seria em dinheiro: o vendedor receberia 20% de toda a área privativa aprovada do empreendimento.

O contrato tem uma cláusula que seria decisiva anos depois. A 14.5 diz: "O pagamento da comissão devida pela intermediação do presente negócio imobiliário será de responsabilidade integral da INCORPORADORA."

Em 29 de julho de 2020, a operação foi finalmente escriturada. E foi escriturada duas vezes. A primeira escritura, nas folhas 177 e 178 do livro 00113-N, é uma compra e venda por R$ 8 milhões, pagos mediante nota promissória.

A segunda, nas folhas 179 a 184 do mesmo livro — mesmo dia, ato imediatamente seguinte —, é uma escritura de novação e confissão de dívida com promessa de dação em pagamento. Ela cancela a nota promissória e substitui a dívida pela entrega de 25 unidades autônomas futuras do AGE 360, listadas uma a uma com área e fração ideal — apartamentos, uma sala comercial e vagas de garagem —, sem que se atribua valor a nenhuma delas. O texto é explícito: a dívida passa a ser devida "não em moeda corrente nacional, mas sim única e exclusivamente mediante a entrega de Unidades Autônomas Futuras".

A segunda escritura acrescenta uma garantia: enquanto as unidades não fossem entregues, o terreno ficaria hipotecado em favor do vendedor — hipoteca substituível por um seguro-garantia que assegurasse "a entrega física e jurídica do Empreendimento Imobiliário como um todo no prazo ajustado", corrigido pelo índice da construção civil.

Os dois atos foram lavrados no Serviço Distrital de Lagoa Verde, em Quitandinha, comarca de Rio Negro — a cerca de 90 quilômetros de Curitiba, onde as duas empresas têm sede e onde existem dezenas de tabelionatos.

A cláusula sexta

Na terceira página da escritura de compra e venda, entre as declarações de praxe sobre ônus e certidões negativas, está a frase que interessa diretamente ao corretor:

"SEXTO: Que a presente transação não foi intermediada por corretor de imóveis e/ou imobiliárias, conforme a Lei Estadual nº 19.428/2018, deste Estado."

Quem assina a escritura pelo lado comprador é Alfredo Gulin Neto — o mesmo que, três anos e sete meses antes, havia assinado a "Opção de Compra de Área Urbana em Curitiba" em que Vicentini figura, com nome e qualificação, como intermediador. Do lado vendedor assina João Antonio Tomasi, que também assinara aquele documento.

Vicentini apontou essa cláusula na petição inicial, numa nota de rodapé: disse que a escritura "falseia e declara que a operação não foi intermediada por corretor de imóveis". É acusação dele, e nenhum juízo a examinou — a sentença resolveu o caso por outro caminho. A cláusula, essa, está lá.

A mesma escritura registra ainda que a operação foi comunicada ao Fisco federal pelo valor declarado: "Foi emitida e será enviada a Receita Federal, a DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias)." E a guia de emolumentos do cartório, anexada ao processo, traz em campo próprio: "VALOR DO IMÓVEL: R$ 8.000.000,00".

Na ação, o corretor chamou isso de manobra: "a evidência da manobra é irrefutável, bastando reparar que a 'escritura pública de compra e venda' é lavrada nas fls. 177/178 do Livro 00113-N, e a 'escritura pública de novação e confissão de dívidas' é lavrada no mesmo tabelionato, no mesmo dia, no mesmo momento e na exata mesma sequência". É alegação de parte, e a sentença não a acolheu nem a rejeitou — simplesmente não julgou essa questão.

A incorporadora deu outra explicação, na contestação: à época, aquele tabelionato "poderia atender de forma mais célere às Partes".

Vicentini notificou primeiro a construtora, em 13 de janeiro de 2021, e depois a incorporadora, em 18 de janeiro. A resposta veio em 25 de janeiro, assinada pelo escritório que representa as empresas do grupo. Diz que a escritura foi lavrada e que por meio dela "a Contranotificante pagou à Construtora Tomasi Ltda. o valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais) pelo imóvel objeto da intermediação". E conclui: "é sobre esse valor que eventual comissão pela intermediação imobiliária deve ser calculada".

Quatro por cento de R$ 8 milhões são R$ 320 mil. Foi para discutir a diferença entre isso e o que ele considerava o valor real do negócio que o corretor foi à Justiça, em 1º de março de 2021.

A perícia: 3.915 metros quadrados de imóvel

O juízo nomeou um perito, o corretor e engenheiro Abel Batista Júnior. Ele fez o cálculo que o processo pedia: mediu as 25 unidades prometidas ao vendedor — 3.915,94 metros quadrados no total — e aplicou os preços por metro quadrado da tabela de vendas do próprio AGE 360, de dezembro de 2020: R$ 15.538,62 o metro residencial, R$ 18.874,81 o comercial.

Resultado: R$ 54.625.705,61 reais.

O que são essas 25 unidades. A escritura as lista uma a uma, com área privativa, área comum e fração ideal. Não são 25 apartamentos. São unidades autônomas de tipos diferentes — apartamentos de 205 a 464 metros quadrados privativos, uma sala comercial e um conjunto de vagas de garagem, residenciais e comerciais, cada uma matriculada como unidade própria. É sobre a soma desses 3.915,94 metros quadrados que o perito aplicou os preços da tabela de vendas.

A ressalva é do próprio perito, e ele a fez duas vezes no processo: não pode garantir que esse seja o valor da negociação. É uma estimativa de valor de mercado das unidades, não o preço que as partes teriam combinado.

Há ainda um detalhe que o perito anotou sem comentar: as 25 unidades correspondem a 23% da área global registrada na matrícula — e não aos 20% que o contrato de permuta previa.

O depoimento que mudou o caso

Em 25 de abril de 2023, o vendedor João Antonio Tomasi foi ouvido em juízo. O trecho decisivo foi transcrito pelo próprio juiz na sentença.

"Eu só não aceitei a proposta dele de R$ 8.000.000,00 na época né." (09:36)

O advogado então perguntou o óbvio: se o senhor não aceitou vender por oito milhões, por que o preço da escritura está em oito milhões?

"Porque nessa hora da escritura a gente poderia colocar o valor de oito milhões, sem problema nenhum. (…) isso é normal, é uma questão contábil só." (16:00 e 16:55)

Há um dado processual que vale registrar sobre esse depoimento. A defesa da incorporadora transcreveu o mesmo depoimento nas alegações finais e na apelação — e selecionou outros trechos, todos favoráveis à sua tese: que a testemunha "sempre pagou 4%", que "o percentual sempre foi sobre o valor do terreno", que cobrar comissão sobre o valor geral de vendas "é uma brincadeira".

O corretor, por sua vez, atacou a credibilidade da testemunha: sustentou que ela havia dito por escrito, semanas antes, que "desconhece completamente" os termos do contrato de corretagem, e que reconhecer em juízo o valor de R$ 54 milhões a colocaria em situação delicada perante o Fisco. Também é alegação de parte.

Julho de 2024: a sentença

O juiz Pedro Ivo Lins Moreira julgou em 1º de julho de 2024. E resolveu o caso por um caminho que dispensou a discussão sobre a escritura.

"Em momento algum as partes litigantes estipularam que o pagamento da comissão ficaria vinculado ao valor de mercado do terreno (terra nua)."

"A parte autora logrou êxito em comprovar que não intermediou somente a operação de compra e venda do terreno (terra nua), mas sim, o negócio jurídico global representado pela escritura pública de permuta."

E, sobre o ponto que o corretor tinha levantado: "a discussão sobre o valor de mercado do imóvel sequer mostra-se relevante".

A condenação foi de R$ 2.185.028,22 — 4% sobre os R$ 54,6 milhões apurados pela perícia, com correção e juros desde a citação.

É preciso dizer o que a sentença não fez. Ela não declarou fraude, simulação ou má-fé. E não determinou comunicação ao Fisco nem ao Ministério Público. A tese do corretor de que houve uma manobra para "lesar o fisco" ficou como alegação, sem juízo do Judiciário sobre ela.

Dezembro de 2024: o acordo que ninguém pode ler

As duas partes apelaram. Em novembro de 2024, no Tribunal de Justiça, pediram a suspensão do caso para negociar. Em 16 de dezembro de 2024, a transação foi homologada. O processo transitou em julgado em janeiro de 2025 e foi arquivado definitivamente em julho.

Os termos do acordo não estão nos autos de primeiro grau. Não há valor, prazo, forma de pagamento, garantia. A peça ficou no caderno da apelação. Por isso, embora a condenação de 2,18 milhões tenha existido, ela não subsistiu como título — e não se sabe quanto o corretor efetivamente recebeu, se é que recebeu.

Um detalhe curioso encerrou o caso: o termo de acordo não foi assinado pela empresa, apenas por seu advogado. Foram necessários embargos de declaração para o desembargador registrar que a procuração dava esses poderes.

A outra vara: o mesmo terreno, outra história

Enquanto a ação do corretor corria na 24ª Vara Cível, a mesma incorporadora movia outro processo — e sobre exatamente o mesmo negócio.

Em 25 de junho de 2020, o 9º Tabelionato de Notas de Curitiba emitiu a guia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis daquela compra. O sistema municipal atribuiu ao terreno um valor venal de R$ 14.217.900, o que dava um imposto de R$ 383.883,30.

Quatro dias depois, a empresa foi ao Judiciário contra o Município de Curitiba, pedindo a redução da base de cálculo. Nunca havia aberto pedido administrativo de revisão — a Secretaria de Finanças informaria isso ao juízo em agosto: "não localizamos processo de pedido de revisão do ITBI por parte do adquirente do imóvel".

A tese da empresa, repetida em quatro peças ao longo de quatro anos — a inicial de 2020, a réplica de novembro do mesmo ano, as alegações finais de 2023 e os embargos de 2024 —, foi sempre a mesma frase: "a ora peticionante adquiriu, por R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), o imóvel". E o argumento jurídico: "o valor venal da propriedade deve ser correspondente ao preço livremente fixado pelas partes".

Uma busca em todo o texto do processo — cerca de 630 páginas — mostra o seguinte:

A única ocorrência da palavra "permuta" está num documento da própria empresa. Em 7 de fevereiro de 2022, ao formular os quesitos para o perito judicial, ela pediu:

"Queira o perito determinar o valor de mercado do imóvel, para pagamento a vista em dinheiro (sem permuta), de acordo com as melhores técnicas e em obediência às Normas Técnicas da ABNT."

Nada mais no processo explica de onde vem essa ressalva.

Acionada, a procuradoria do município pediu socorro técnico em 23 de setembro de 2020. O laudo municipal saiu em 29 de setembro — seis dias depois — avaliando o terreno em R$ 9.616.700 , ou seja, R$ 4,6 milhões abaixo do valor que o próprio sistema da Prefeitura havia gerado três meses antes. A sentença registraria que "a própria municipalidade reconheceu o descompasso com o valor de mercado".

O Município também nunca discutiu o preço do negócio. Sustentou, em abstrato, que o preço é juridicamente irrelevante para o imposto — e, por isso, jamais examinou qual era o preço nem como fora pago. A sentença, de 23 de fevereiro de 2024, fixou o imposto sobre o laudo do perito judicial, de R$ 9.809.000. Resultado:

Ninguém apelou. O processo transitou em julgado em dezembro de 2024 e segue aberto, em cumprimento de sentença.

Quem está por trás da incorporadora

A Burj AG7 é uma sociedade criada para tocar um empreendimento — o AGE 360 — e nada mais. É o mesmo desenho de todas as empresas do grupo AG7: uma companhia por prédio.

Quem a administra é Alfredo Gulin Neto, engenheiro civil, o mesmo que assinou pessoalmente a opção de compra de 2016. Segundo o cadastro de empresas da Receita Federal, a sócia da Burj AG7 é a holding AG7 Partners. E documentos societários juntados a outro processo do grupo — a ação do condomínio do Edifício Mandala — mostram que, nos boletins de ações de 2016 e 2018, quem detinha 70% do capital dessa holding era Alfredo Gulin Filho, pai dele.

O nome tem peso em Curitiba: Alfredo Gulin Filho é administrador da Vivelo Participações, sócia da Auto Viação Santo Antônio desde janeiro de 2010 — uma das operadoras do transporte coletivo da capital, negócio que a família Gulin controla em parte há décadas.

As ressalvas, de novo, importam. O boletim de ações mais recente que se conhece é de abril de 2018, e a composição pode ter mudado. Alfredo Gulin Neto não tem nenhum vínculo societário com empresa de transporte, não é parte pessoalmente em nenhum dos dois processos aqui relatados e não responde a acusação criminal por nada disso. E nenhuma das duas ações envolve contrato público ou dinheiro público — a do corretor é cobrança de comissão; a do imposto é discussão de base de cálculo, das mais comuns no Judiciário.

A expressão "Grupo Gulin" aparece uma única vez em todo o processo do corretor: nas alegações finais, resumindo o depoimento de um advogado que disse que o terreno era "essencial e estratégico" para o grupo, e que Vicentini era a única pessoa com trânsito junto ao vendedor capaz de viabilizar a compra. O juiz não repetiu a expressão em nenhum momento.

Como apuramos: Esta reportagem se baseia na leitura integral dos autos de duas ações — 774 páginas do processo movido pelo corretor na 24ª Vara Cível e Empresarial e cerca de 630 páginas da ação tributária na 5ª Vara da Fazenda Pública, ambas obtidas no sistema do Tribunal de Justiça do Paraná — e em consulta ao cadastro de empresas da Receita Federal. Todas as acusações citadas são alegações das partes e estão identificadas como tal. Nenhum juízo declarou fraude, simulação ou sonegação em qualquer dos dois processos.