Olá,
Em maio, o Plural mostrou que pelo menos 11 imóveis na Vila Izabel foram construídos, nos últimos dez anos, usando um mecanismo que quase nenhum morador conhece pelo nome: o potencial construtivo. O bairro é quase todo Zona Residencial 4 — o zoneamento limita a 2 pavimentos para casa e 6 para prédio. Mas o construtor que compra potencial construtivo pode superar esse limite, legalmente, sem passar por nenhuma votação, audiência pública ou mudança formal de lei de zoneamento.
Achamos que vale explicar como isso funciona — porque é o mesmo mecanismo que, em escala bem maior, está por trás de outra reportagem recente da Plural: a torre de 35 mil m² erguida num terreno de 2,2 mil m² no Centro, onde cinco prédios acabaram de virar parceiros do Airbnb. Segue a bússola.
📐 O que é, na prática
Toda cidade tem um Plano Diretor que define, para cada terreno, quanto se pode construir — o coeficiente de aproveitamento básico. Na Vila Izabel, isso significa 2 ou 6 pavimentos, a depender do uso. Mas a lei também abre uma porta: quem é dono de um imóvel "gerador" — tombado, de interesse histórico ou ambiental, ou dentro de uma zona especial — recebe um estoque de metros quadrados extras como compensação. Esse estoque pode ser usado no próprio terreno ou vendido a outra incorporadora, que o usa para construir mais alto em outro lote da cidade.
Existem hoje, em Curitiba, quatro versões diferentes desse mecanismo — cada uma com regras, base legal e destino do dinheiro próprios:
| Mecanismo | Como funciona | Para onde vai o dinheiro |
|---|---|---|
| TDC / UIP | Imóvel histórico vira "gerador"; dono vende o crédito | Transação privada — a Prefeitura só registra |
| CEPAC | Título vendido em leilão público na B3 | Cofre da Prefeitura, só para obras da Linha Verde |
| CPC | Outorga por decreto específico (caso do Athletico) | Depende do decreto |
| TDC do "Volta ao Centro" | Versão nova, só dentro do Centro, criada em dezembro de 2025 | Transação privada, como o TDC comum |
🏙️ Por que isso é planejamento urbano — mesmo sem ninguém chamar assim
Aqui está o ponto que queremos destacar: o potencial construtivo não é um detalhe técnico de engenharia — é uma ferramenta que redesenha, silenciosamente, o que o Plano Diretor decidiu. Quando a Câmara aprova o zoneamento de um bairro, ela está, em tese, decidindo quanta gente vai morar ali, quanta sombra as ruas vão ter, quanto trânsito o bairro vai aguentar. O potencial construtivo permite que esse limite seja furado, terreno a terreno, sem que essa segunda decisão passe pelo mesmo escrutínio público que aprovou o limite original.
Isso acontece de duas formas na cidade hoje:
- De baixo para cima, silenciosamente — como na Vila Izabel: incorporadoras vão comprando créditos, lote a lote, e o perfil do bairro muda aos poucos, sem que exista um único momento de decisão coletiva sobre aquela mudança específica.
- De cima para baixo, deliberadamente — como no programa municipal "Curitiba de Volta ao Centro" (Lei Complementar 150/2025), que criou incentivos construtivos de propósito, para atrair moradores ao Centro Histórico: bônus de até 2 vezes a área do terreno, sem outorga a pagar, para quem construir habitação ou hotelaria em setores específicos da região central.
Nos dois casos, o instrumento é o mesmo — só muda quem está no comando dele.
📊 O que os números mostram
O catálogo público da Prefeitura (potencialconstrutivo.curitiba.pr.gov.br) lista 205 proprietários e 1,57 milhão de m² de potencial construtivo já emitido na cidade — histórico, ambiental e por outras categorias. Os três maiores detentores individuais:
| # | Detentor | Estoque |
|---|---|---|
| 1 | Jockey Club do Paraná | 153.192 m² |
| 2 | IP 15 (grupo Invespark) | 91.500 m² |
| 3 | Reserva particular de vida silvestre (pessoa física) | 75.441 m² |
O maior buraco dessa base pública: ela informa metros quadrados, nunca reais. Não há como saber, olhando o catálogo, quanto qualquer um desses detentores faturou vendendo seu estoque — só quantos metros quadrados já saíram da mão deles. O único caso com preço público é o da Arena da Baixada/Athletico, que usa um regime totalmente diferente, por decreto específico (saldo de R$ 221,9 milhões disponível no fim de 2025).
Quando a Prefeitura tenta vender potencial construtivo publicamente — para financiar as obras da Linha Verde, via leilão de CEPAC na B3 —, o apetite do mercado é baixo: em 11 leilões entre 2012 e 2025, só 37,1% do que foi ofertado encontrou comprador, e apenas 4,56% de todo o estoque planejado para o eixo virou obra de fato em 13 anos.
🌆 A mesma ferramenta, em escala maior
O caso do Centro Histórico mostra o que acontece quando o mecanismo opera em prédios grandes, não em reformas de bairro. Documentos oficiais da Secretaria Municipal do Urbanismo, obtidos pelo Plural, confirmam que os cinco prédios que viraram parceiros do Airbnb — anunciados pela Prefeitura em setembro — compraram potencial construtivo entre 2022 e 2025. Um deles, o "Living", tem o dado mais preciso já confirmado nesta apuração: 1.625,30 m² de potencial adicional, autorizados num único processo administrativo.
E a mesma incorporadora por trás desses prédios, a Invespark, já era — antes mesmo de fechar parceria com o Airbnb — a 2ª maior detentora individual de potencial construtivo de toda Curitiba, com 91.500 m² registrados através de uma única empresa do grupo.
🧭 Como ler isso
O potencial construtivo não é ilegal, nem necessariamente ruim — é um instrumento urbanístico usado em várias cidades do país, inclusive para financiar obra pública (é o que, em teoria, o CEPAC da Linha Verde deveria fazer). O problema não é a ferramenta existir; é que ela decide, terreno a terreno, como a cidade vai crescer — e faz isso fora do radar de quem só acompanha as decisões grandes de zoneamento.
A opacidade dos valores em reais agrava isso: sem saber quanto cada transferência custou, fica impossível avaliar se o benefício concedido a quem "gerou" o potencial é proporcional ao que a cidade ganha em troca — ou se compensa, de fato, o que o bairro perde em infraestrutura, sombra e trânsito quando um prédio de 6 pavimentos vira um de 12.
A Plural segue apurando quem são os principais detentores de potencial construtivo da cidade, o que eles pagam e recebem por ele, e como isso se conecta às mudanças que você vê (ou não vê) no seu bairro.
Até a próxima,
Redação da Plural
Fontes: portal potencialconstrutivo.curitiba.pr.gov.br (Prefeitura de Curitiba, raspagem de 13/05/2026); Consultas Informativas do Lote da Secretaria Municipal do Urbanismo; Relatório Trimestral CVM — 3º Trimestre de 2025 da Operação Urbana Consorciada Linha Verde; Lei Complementar Municipal nº 150/2025 e decretos regulamentadores; reportagem "Potencial construtivo está mudando perfil de bairro" (Plural, 02/05/2025); base pública de CNPJ da Receita Federal. Análise da Plural.
