A palavra vil é um adjetivo que descreve algo de pouco valor, insignificante, barato ou desprezível, tanto em termos de qualidade quanto de caráter. Quando falamos sobre preço vil, descrevemos um valor abaixo do mercado, desproporcional à realidade, sendo então repreendido pelo ordenamento jurídico. Tanto é assim que o artigo 903, inciso I, do CPC expressamente admite a anulação da arrematação quando caracterizado o preço vil.
O conjunto de normas é protetivo em favor da pessoa executada. Além das regras de citação envolvidas, que muitas vezes retardam o processo, também há uma regra sobre a ordem de busca de bens (artigo 835 do CPC), a chamada ordem de preferência: primeiro dinheiro, depois títulos de dívida pública, veículos e, por fim, imóveis. Essa análise é importante para entender o elemento subjetivo por trás do processo de execução, pois se busca, de todas as formas, dar chances ao executado de pagar sua dívida antes de iniciar o processo de expropriação forçada. Quando se chega a esse ponto, antes de o imóvel ser posto em leilão, ainda há defesa quanto à sua natureza, como por exemplo se o bem é considerado de família ou não, para só então ser levado a hasta pública.
Posto em hasta pública, o imóvel pode ser leiloado. O Código de Processo Civil, em seu artigo 891, dispõe que cabe ao juiz avaliar e fixar o que se considera preço vil no caso concreto. Na ausência dessa definição judicial ou de previsão expressa no edital, aplica-se o parâmetro legal de 50% da avaliação. Em outras palavras, 50% funciona como regra subsidiária, valendo apenas quando não houver determinação diversa.
Todavia, existem elementos subjetivos que podem ser analisados. O primeiro é o valor da avaliação: muitas vezes quem avalia não tem a devida expertise de mercado, resultando em precificação equivocada. Quando o imóvel é avaliado por valor abaixo do real, há de imediato uma distorção que desencadeia uma arrematação inferior ao valor de mercado. Outro ponto é a valorização imobiliária, que pode ser mais rápida e não acompanhar o tempo do processo; assim, o imóvel pode ganhar valor após a última avaliação, criando diferença entre os preços. Isso pode ser uma oportunidade para quem busca comprar o imóvel, sabendo identificar a correta precificação. Todavia, quando a discrepância é muito grande, o executado pode embargar a arrematação, deixando o lucro esperado pelo investidor à mercê do tempo do Judiciário, que normalmente é longo e demorado.
O artigo 891 do Código de Processo Civil estabelece que não será aceito lance que ofereça preço vil. Seu parágrafo único dispõe que, na ausência de fixação de preço mínimo pelo juiz no edital, considera-se vil o lance inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Contudo, na prática, muitos magistrados fixam previamente o percentual de 60% como limite mínimo, ainda que a lei preveja 50% como regra supletiva. Essa postura tem por finalidade reduzir o número de impugnações e dar maior segurança à alienação judicial. Importa destacar que também se observa variação conforme a natureza da causa e a qualidade do exequente, havendo diferença de tratamento quando a parte é pessoa natural, ente público ou pessoa jurídica de direito privado.
Essa diferença entre os tipos de leilão, conforme a esfera de poder é comum. Na justiça criminal, por exemplo, bens provenientes de tráfico ou outros ilícitos tendem a ser leiloados com lance inicial de 70% do valor. Já na esfera federal, em casos de bens apreendidos pela Receita Federal, costuma-se observar o limite de 60%, uma vez que o destinatário da receita é o próprio ente público. Nota-se que, nessas situações, mesmo sem previsão expressa, o percentual de preço vil costuma ser superior ao aplicado na esfera cível, em que o bem é leiloado com variação entre 50% e 60%, conforme o juiz.
Já na justiça do trabalho, é comum ver arrematações por 50% ou até menos, dada a natureza alimentar do crédito. Essa maior flexibilização decorre do fato de que o processo do trabalho possui regra própria: não há previsão de valor mínimo para o lance inicial na hasta pública, conforme o art. 888, §1º, da CLT, o que afasta a aplicação obrigatória do CPC. Nesse sentido, o TST já decidiu que a arrematação abaixo de 50% não configura, por si só, preço vil, justamente pela ausência dessa exigência na CLT (TST – AIRR: 11869420185060144, Rel. Min. José Roberto Freire Pimenta, 3ª Turma, DJe 08/08/2022).
Além disso, a própria jurisprudência do STJ admite flexibilização do conceito legal de preço vil em hipóteses específicas, reconhecendo a possibilidade de arrematação por valor inferior a 50% da avaliação sem que isso caracterize nulidade (REsp 2.039.253, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 23/03/2023).
No âmbito da massa falida, a lógica se inverte: a alienação deve buscar o maior preço possível, e a própria Lei 14.112/20 é expressa ao afirmar que a alienação não estará sujeita à aplicação do conceito de preço vil (art. 142, §2º-A, V).
Já no leilão extrajudicial, como nos casos de execução de alienação fiduciária, aplica-se regra própria: o parâmetro para lance mínimo não é o valor de avaliação de mercado, mas sim o valor da dívida acrescido dos encargos e despesas contratuais. Assim, ainda que o imóvel tenha valor superior no mercado, ele poderá ser alienado com base nesse critério, pois é a regra legal que disciplina esse tipo de leilão.
Saber o motivo pelo qual o imóvel está sendo levado a leilão faz com que a análise do preço vil tenha um grau de subjetividade. Há sempre a comparação entre dois princípios: de um lado, o executado necessita que seu bem não seja vendido de forma banal; de outro, o exequente precisa ver seu crédito satisfeito, muitas vezes essencial para a subsistência.
Outra forma de relativização do preço vil ocorre quando o mesmo imóvel já foi levado a leilão diversas vezes e, por algum motivo, não foi arrematado. As tentativas frustradas de alienação — por exemplo, o fato de o imóvel estar ocupado — podem justificar a aceitação de um valor menor, cabendo ao juízo analisar cada caso concreto.
Conclusão
O instituto do preço vil revela que a execução não se trata apenas de números, mas de ponderação de princípios. O juiz deve equilibrar a proteção ao executado — para que seu patrimônio não seja alienado de forma banal — com a efetividade do direito do credor, muitas vezes essencial para sua sobrevivência.
Assim, embora o Código de Processo Civil fixe parâmetros objetivos, a realidade mostra que o preço vil é um conceito flexível, que varia conforme o rito e a legislação aplicável: na justiça cível, em regra 50%; na justiça federal, em torno de 60%; na justiça criminal, 70%; na justiça do trabalho, não há mínimo legal; na massa falida, busca-se o maior preço possível; e no extrajudicial, segue-se a lógica da dívida mais encargos.
Em suma, cada ramo do direito estabelece seus próprios limites, mas a lógica que se mantém é a mesma: evitar que o bem seja vendido de forma desproporcional, garantindo ao mesmo tempo a efetividade do crédito.
O preço vil, portanto, não é apenas um número, mas a linha tênue entre a justiça da execução e a proteção contra a expropriação desproporcional.
Referências
BRASIL. Código de Processo Civil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.
BRASIL. Consolidação das Leis do Trabalho. Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943.
BRASIL. Lei de Recuperação Judicial e Falências. Lei nº 14.112, de 24 de dezembro de 2020.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (STJ). Recurso Especial nº 2.039.253/PR. Rel. Ministra Nancy Andrighi. Brasília, 23 mar. 2023.
BRASIL. Tribunal Superior do Trabalho (TST). Agravo de Instrumento em Recurso de Revista nº 118694-2018-506-0144. Rel. Min. José Roberto Freire Pimenta. Brasília, 08 ago. 2022.
