Um dos temas mais atuais no âmbito do direito das famílias, especialmente em casos de divórcio ou dissolução de união estável, é a partilha de bens provenientes de programas habitacionais de natureza assistencial. A controvérsia surge porque tais imóveis decorrem de políticas públicas voltadas, sobretudo, à concretização do direito fundamental à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, e não de uma aquisição onerosa ou de uma doação em moldes tradicionais.
A controvérsia assume maior complexidade quando o imóvel é doado ou financiado pelo Estado em nome exclusivo de um dos cônjuges ou companheiros, embora destinado à moradia da família. Esse foi o objeto do Recurso Especial nº 2.204.798/TO, apreciado pelo Superior Tribunal de Justiça. A questão nuclear consiste em definir se tais bens, originários de programas habitacionais de cunho assistencial, integram a comunhão e, por conseguinte, devem ser partilhados nos casamentos ou uniões estáveis submetidos ao regime da comunhão parcial de bens.
Em relação a este regime de bens, nos termos do art. 1.658 do Código Civil, comunicam-se os bens adquiridos onerosamente na constância do casamento. Quanto à incomunicabilidade, o art. 1.659, I, do mesmo diploma, exclui da comunhão os bens recebidos por doação, ainda que durante a união. A exclusão tem como fundamento o caráter intuito personae da doação, que em regra é direcionada apenas ao beneficiário, em razão de liberalidade de terceiro. Assim, sob a ótica estritamente privatista, os bens recebidos por doação não se comunicariam, permanecendo na esfera patrimonial individual do donatário.
Entretanto, quando se trata de doação ou financiamento público de programas habitacionais, a lógica do Código Civil mostra-se insuficiente. Isso porque não se trata de liberalidade entre particulares, mas da execução de uma política pública habitacional, voltada a famílias de baixa renda e destinada a reduzir o déficit habitacional.
O bem, embora registrado em nome de apenas um dos cônjuges ou companheiros, é objeto de uma política pública e foi concedido para atender à necessidade habitacional da entidade familiar, não apenas de um indivíduo.
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.204.798/TO, reconheceu que a partilha de imóvel doado em razão de programa habitacional não pode ser resolvida exclusivamente à luz do Código Civil. É necessário adotar uma perspectiva constitucional, especialmente considerando o direito social à moradia, a função social da propriedade e a proteção de pessoas em situação de vulnerabilidade.
No caso analisado, o STJ afastou a regra do art. 1.659, I, do Código Civil, interpretando o caso em conformidade com o art. 6º da Constituição Federal, de modo a reconhecer a finalidade coletiva dos programas habitacionais. O Tribunal privilegiou o direito à moradia, reconhecendo a meação do bem doado com esse fim. Entendeu-se que seria inadequado analisar essa doação apenas sob a ótica civilista, diante de sua função social e constitucional.
Assim, nesses casos, a partilha do imóvel doado ou financiado deve ser examinada segundo sua finalidade social e não apenas à luz da regra privatista da incomunicabilidade da doação.
A análise, contudo, não pode se restringir ao julgado do STJ. É necessário também considerar a questão habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei nº 14.620/2023, que reforça essa compreensão. O art. 10, § 2º, da referida lei, prevê que, em caso de dissolução da união estável ou de divórcio, a mulher terá prioridade para permanecer com o imóvel, em razão de sua reconhecida vulnerabilidade social e do fato de ser, na maioria das vezes, a principal responsável pelo cuidado dos filhos. Somente em duas hipóteses essa prioridade não prevalece: i) quando o financiamento tiver sido iniciado com recursos do FGTS (art. 10, § 4º, Lei nº 14.620/2023); ii) quando os filhos ficarem sob a guarda exclusiva do pai (art. 10, § 3º, Lei nº 14.620/2023).
Note-se que as exceções previstas pelo Programa Minha Casa Minha Vida buscam resguardar a equidade: na primeira hipótese, prioriza-se a questão financeira; na segunda, aplica-se o Princípio do Melhor Interesse da Criança, previsto na Constituição Federal e na Convenção sobre os Direitos da Criança.
Os programas habitacionais de natureza social têm como objetivo assegurar condições mínimas de dignidade às pessoas em situação de vulnerabilidade. Nesse contexto, a mulher e a criança são reconhecidas como sujeitos que demandam especial proteção do Estado, de modo a garantir-lhes uma vida digna e a efetividade do direito fundamental à moradia.
Os critérios adotados pelo jugado do STJ e a lei dialogam com a Constituição Federal, a Convenção sobre os Direitos da Criança e o Protocolo para Julgamento com perspectiva de Gênero do CNJ, reforçando a ideia de que a análise de partilha de bens objeto de programas habitacionais de natureza assistencial do governo devem priorizar os interesses dos mais vulneráveis.
O entendimento firmado pelo STJ evidencia a constitucionalização do direito civil, ao reconhecer que, quando o Estado financia ou doa imóvel em benefício da família, a partilha deve considerar não apenas as regras de comunicabilidade dos bens, mas também a proteção dos vulneráveis, a função social da propriedade e o direito fundamental à moradia.
Conclui-se que, na partilha de imóveis oriundos de programas habitacionais de natureza assistencial, não basta aplicar literalmente as disposições do Código Civil, mas, sim, deve-se interpretá-lo sob a ótica constitucional e das Convenções que integram o ordenamento jurídico.
STJ, Terceira Turma, REsp nº 2.204.798/TO, Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. em 10.06.2025.
