O IPTU progressivo, previsto desde 2015 e repetido no novo Plano Diretor, pode levar o imposto de terreno vazio no Centro de Curitiba de 1,5% para 15% do valor venal por ano, mas não alcança o apartamento fechado; em São Paulo, que o aplica desde 2014, só 14% dos notificados cumpriram integralmente a lei.
Uma das principais ferramentas de combate à especulação imobiliária, o IPTU progressivo sobre imóveis vazios em Curitiba, não está em uso apesar de previsto no Plano Diretor aprovado pelo então prefeito, Gustavo Fruet, desde 2015. Não se trata de invenção curitibana. O IPTU progressivo está previsto na legislação federal, no Estatuto da Cidade de 2001.
Por aqui, porém, o assunto não andou durante as gestões de Cassio Taniguchi, Beto Richa nem de Luciano Ducci. Só apareceu em lei municipal no Plano Diretor de Gustavo Fruet, em 2015. Mas em novembro de 2020, a Secretaria Municipal de Finanças respondeu à Câmara que "não há previsão da implantação do IPTU progressivo no Município de Curitiba".
A história da falta de ação da prefeitura de Curitiba começa na Câmara. A lei de 2015 mandou fazer uma lei específica para aplicar o instrumento. Mas essa lei nunca foi feita, nenhuma lei ou decreto municipal de 2015 a 2026 trata de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) ou de IPTU progressivo na ementa. O Plano Plurianual 2022–2025 ainda tinha como meta "viabilizar estudos" sobre os dois. O substitutivo atual repete o instrumento e, de novo, o manda para uma lei específica, sem prazo.
Como funciona
O IPTU progressivo no tempo é a segunda etapa de uma sequência prevista nos arts. 5º a 8º do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001):
1. Notificação. A Prefeitura identifica o imóvel vazio ou subutilizado e notifica o dono, com averbação no cartório.
2. Prazo para agir. O dono tem pelo menos um ano para protocolar projeto e, depois da aprovação, pelo menos dois anos para começar a obra. Se o imóvel já está construído e só está desocupado, a obrigação é dar uso a ele.
3. IPTU progressivo. Se não cumprir, a alíquota sobe por cinco anos seguidos, sem passar do dobro do ano anterior nem de 15%. É vedada isenção ou anistia.
4. Desapropriação. Depois de cinco anos de cobrança, o Município pode desapropriar e pagar com títulos da dívida pública, resgatáveis em até dez anos, pelo valor da base de cálculo do IPTU.
O substitutivo segue esse roteiro e o detalha. A alíquota dobra a cada ano (art. 277, § 2º). Enquanto o imóvel não cumprir a função social, o dono não pode receber "subvenções, incentivos urbanísticos e benefícios fiscais" (art. 277, § 5º). O texto também cria a desapropriação por hasta pública (art. 279), uma alternativa aos títulos. O art. 265 diz que um dos objetivos dos instrumentos urbanísticos é "combater a especulação imobiliária".
Quem seria alcançado — pelo substitutivo, nas áreas da Macrozona Urbana Metropolitana e dos Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (arts. 270 e 271):
- terreno sem construção, obra paralisada, ruína ou construção provisória;
- imóvel subutilizado, com área construída de até 10% do coeficiente máximo permitido;
- prédio residencial com pelo menos 80% das unidades vazias por três anos seguidos;
- imóvel com mais de 500 m² construídos e 80% desocupado por três anos.
Ficam de fora unidades de conservação, terrenos de até 5.000 m² com mais da metade coberta por bosque nativo e áreas de preservação permanente (art. 272).
1. Acesso à moradia: o instrumento mira prédios e terrenos, não a casa fechada
O Censo 2022 contou 82.879 domicílios particulares permanentes vagos em Curitiba, 10,5% dos 788.684 domicílios particulares da cidade. Em números absolutos, lideram a Cidade Industrial (7.434), o Centro (4.956) e o Sítio Cercado (3.555). Em proporção, entre os bairros com mais de 2.000 domicílios, lideram o São Francisco (20,9%), o Prado Velho (18,1%) e o Centro (16,3%).
Do outro lado, a fila da Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab) tinha 56.909 inscritos na lista publicada pela empresa em julho de 2026, dos quais 35.710 na faixa Urbano 1.
Os dois números não podem ser comparados diretamente. "Vago", para o IBGE, é o domicílio sem morador na data da pesquisa, o que inclui imóvel à venda, para alugar ou em reforma. E o IPTU progressivo, como está no substitutivo, não alcança a unidade vazia isolada. Um apartamento fechado num prédio ocupado não entra nos critérios, e uma casa só entra se for considerada subutilizada pela pouca área construída no lote, não por estar sem morador. O alvo são prédios inteiros ou quase inteiros vazios, imóveis grandes desocupados e terrenos sem construção.
Ou seja: o efeito sobre a moradia depende do que acontece com esses imóveis maiores. O instrumento obriga o dono a dar uso, mas não diz que uso. O caminho para habitação popular é a desapropriação. Em São Paulo, a Prefeitura informou em junho de 2024 que desapropriaria cinco prédios ociosos do centro para habitação de interesse social, com dinheiro do Tesouro municipal. Segundo a Prefeitura paulistana, a desapropriação com títulos da dívida depende de autorização do Senado, que não existe. A revisão do plano de São Paulo, em 2023, previu a desapropriação por hasta pública, o instrumento que o substitutivo de Curitiba inclui no art. 279.
2. Especulação imobiliária: o imposto do terreno vazio pode ir de 1,5% a 15%
Curitiba já cobra mais de quem tem terreno sem construção. Pela Lei Complementar nº 40/2001, na redação dada pela Lei Complementar nº 136/2022, a alíquota do IPTU de imóvel não edificado vai de 0,50% a 1,50%, conforme a zona e o valor venal. A mais alta vale na Zona Central e nos eixos estruturais. Para o imóvel residencial construído, a alíquota vai de 0,20% a 0,65%. Um apartamento vazio paga como qualquer outro.
Se a alíquota da faixa mais alta dobrar a cada ano, como manda o substitutivo, o terreno vazio na Zona Central passaria de 1,5% para 3%, 6%, 12% e 15% em quatro anos. A forma exata do cálculo ficaria para a lei específica. A 15% ao ano, o imposto soma o valor venal do imóvel em menos de sete anos. É essa conta que, em tese, tira a vantagem de manter o terreno parado à espera de valorização.
Na prática, o resultado em São Paulo foi parcial. O estudo Informes Urbanos nº 62, da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento paulistana (dezembro de 2023), mostra que, de 2014 a junho de 2023:
- a Prefeitura notificou 1.851 contribuintes, correspondentes a 1.224 imóveis;
- 253 (14%) cumpriram integralmente a obrigação;
- 902 (49%) estavam em cumprimento parcial, sob monitoramento;
- 394 (21%) pagavam IPTU progressivo em 2023;
- 122 imóveis já estavam na alíquota máxima, ou seja, descumpriam a lei havia mais de seis anos, concentrados no centro.
Em junho de 2024, a Prefeitura de São Paulo atualizou os números: 2.101 imóveis notificados desde 2014 e 443 que cumpriram depois da notificação.
Curitiba escolheu, até agora, o caminho oposto: o incentivo. A Lei Complementar nº 150/2025, do programa Curitiba de Volta ao Centro, sancionada em 18 de dezembro de 2025, dá redução de 100% do IPTU durante a obra de retrofit até 2028 e de 50% da base de cálculo depois dela. Também perdoa o IPTU devido até 2020 por quem se comprometer a recuperar o imóvel. A lei foi regulamentada em pouco mais de três meses, pelos Decretos nº 418 a 422, publicados em 31 de março e 1º de abril de 2026. O IPTU progressivo de 2015 completou dez anos sem regulamentação. E, ao contrário de uma lei de incentivos para o centro aprovada em 2009 (veja abaixo), a de 2025 não prevê nenhuma penalidade para o imóvel que continuar ocioso.
3. Aluguel: subiu acima da inflação, e não há medição do efeito do instrumento
Pelo IPCA do IBGE, o aluguel residencial na região metropolitana de Curitiba subiu 24,5% de agosto de 2022, ano do Censo, a agosto de 2026. O índice geral subiu 15,8% no mesmo período.
O aluguel pesa mais justamente onde há mais imóvel vago. Na cidade, 25,6% dos domicílios ocupados são alugados, segundo a amostra do Censo 2022. Nas duas áreas de ponderação do IBGE que levam o nome do Centro, a proporção é de 60,1% e 49,7%.
Se prédios vazios voltarem ao mercado, a oferta de moradia aumenta, e mais oferta tende a pressionar o preço para baixo. Mas não há medição oficial desse efeito. O balanço paulistano trata do cumprimento das obrigações e da cobrança, não de preços de aluguel. E, em Curitiba, o instrumento como está no substitutivo não alcança o grosso dos imóveis vagos do Censo, que são unidades isoladas.
4. Arrecadação: o objetivo não é arrecadar, e o dinheiro demora
O IPTU rendeu R$ 1,65 bilhão à Prefeitura de Curitiba em 2025, segundo o Demonstrativo das Receitas Próprias do Portal da Transparência. É o segundo maior imposto próprio do Município, atrás do ISS (R$ 2,83 bilhões).
O IPTU progressivo não foi desenhado para aumentar essa conta. Ele é uma punição para quem não cumpre a obrigação de construir ou ocupar, e a cobrança acaba quando o dono cumpre (art. 277, § 6º, do substitutivo). Além disso, demora. O substitutivo adota os prazos do Estatuto, de um ano para protocolar o projeto e dois, depois da aprovação, para começar a obra (art. 275). Para o terreno sem construção, a alíquota maior só começaria pelo menos três anos depois da notificação. E nada disso começa antes de a lei específica ser aprovada.
Em São Paulo, a cobrança também não se converteu em dinheiro. Dos 122 imóveis na alíquota máxima, 84% estavam inscritos em dívida ativa. O próprio estudo da Prefeitura paulistana conclui que isso "pode indicar que o caráter de penalidade para o proprietário e, subsidiariamente, a consequência arrecadatória para o município, parecem apresentar resultados pouco expressivos".
Curitiba já tentou, e não deu certo
As respostas da Prefeitura a pedidos de informação de vereadores mostram que o IPTU progressivo não é novidade na cidade.
Em 2020, Marcos Vieira e Mestre Pop perguntaram se havia "previsão de implantação" do instrumento. A Secretaria Municipal de Finanças (SMF) respondeu ao primeiro, em junho, que a Lei Complementar nº 74/2009 já havia previsto a medida, "porém, a mesma era restrita a imóveis com aquelas características (ociosos) no entorno do Paço Municipal (região da Rua Riachuelo)". E acrescentou: "Após, não houve estudos sobre a ampliação da medida para outras áreas". Ao segundo, em novembro, disse que não há previsão de implantação e listou os benefícios fiscais que o Município concede.
Em 2025, Laís Leão perguntou sobre lotes grandes no Pinheirinho. O IPPUC respondeu que não há aplicação nem estudo de viabilidade para aqueles lotes e contou a história do instrumento na cidade:
- 1975: a Lei nº 5.231 previu o IPTU progressivo, mas, segundo o IPPUC, ele nunca foi regulamentado. O Código Tributário de 1980 o manteve.
- 1998: a previsão foi revogada, "motivada pelas diversas demandas judiciais questionando a constitucionalidade de sua aplicação". Segundo o IPPUC, não foram encontrados registros de imóveis tributados nem de valores arrecadados.
- 2009: a LC 74, que criou incentivos fiscais para recuperar imóveis no entorno do antigo Paço Municipal, previa no art. 12 que os imóveis não edificados, subutilizados, paralisados ou em ruínas da área ficassem sujeitos à edificação compulsória e ao IPTU progressivo.
- 2011: o IPPUC e a SMF fizeram um levantamento de campo e chegaram a 12 imóveis. Os donos foram notificados, mas "nem todos os titulares dos imóveis foram localizados devido, principalmente, à desatualização dos cadastros". Alguns imóveis foram reformados ou ganharam outros usos por conta própria.
O IPPUC resume: foram iniciativas "que não apresentaram resultados efetivos". E afirma que a revisão do Plano Diretor tem entre as principais pautas "a implementação de estudos visando o estabelecimento de critérios objetivos para a regulamentação desse instrumento". O substitutivo, porém, deixa esses critérios para uma lei futura.
Na Câmara, a pergunta se repete
Além dos pedidos de informação, Goura pediu à Prefeitura, em 2018, a aplicação do IPTU progressivo em edificações abandonadas, com programa de habitação de interesse social nesses locais.
Já os pedidos sobre imóveis abandonados se multiplicaram: o sistema da Câmara registra 57 requerimentos que citam imóvel ou imóveis abandonados na ementa de 2016 a outubro de 2026, 23 deles só em 2026. Em geral, pedem limpeza, vedação ou fiscalização de um endereço específico. É o que a Prefeitura faz hoje, pela fiscalização de terrenos baldios e edificações desabitadas do Decreto nº 1.372/2023, sem o instrumento do Plano Diretor.
Perguntas rápidas
O que é IPTU progressivo no tempo? É o aumento anual da alíquota do IPTU de um imóvel que o dono foi notificado a construir ou ocupar e não o fez. A alíquota pode dobrar a cada ano, por cinco anos, até o máximo de 15% do valor venal.
Curitiba aplica IPTU progressivo? Não. Em 2020, a Secretaria de Finanças informou que não há previsão de implantação. Uma lei de 2009 previu o instrumento no entorno do antigo Paço Municipal, e 12 imóveis foram notificados em 2011, sem resultados efetivos, segundo o IPPUC. O Plano Diretor de 2015 também o previu, mas a lei específica nunca foi feita.
O IPTU progressivo vale para apartamento vazio? Pelo substitutivo do novo Plano Diretor, não para a unidade isolada. A regra alcança prédios residenciais com pelo menos 80% das unidades vazias por três anos e imóveis com mais de 500 m² construídos e 80% desocupados.
Quanto paga hoje um terreno vazio em Curitiba? A alíquota do IPTU de imóvel não edificado vai de 0,50% a 1,50% do valor venal, conforme a zona e a faixa de valor (Lei Complementar nº 136/2022). O imóvel residencial construído paga de 0,20% a 0,65%.
Quantos imóveis vazios há em Curitiba? O Censo 2022 contou 82.879 domicílios particulares vagos, 10,5% do total. O número inclui imóveis à venda, para alugar ou em reforma na data da pesquisa.
O IPTU progressivo funcionou em São Paulo? Em parte. De 2014 a junho de 2023, 14% dos 1.851 contribuintes notificados cumpriram integralmente a obrigação e 49% estavam em cumprimento parcial. Dos imóveis na alíquota máxima, 84% estavam em dívida ativa.
O IPTU progressivo aumenta a arrecadação? Não é o objetivo. A cobrança maior acaba quando o dono constrói ou ocupa o imóvel. Em São Paulo, a Prefeitura avaliou que a consequência arrecadatória foi "pouco expressiva".
Como esta matéria foi produzida
As regras do instrumento vêm do texto oficial do Estatuto da Cidade (arts. 5º a 8º), da Lei nº 14.771/2015 e do substitutivo geral 031.00191.2026, como consta do sistema de proposições da Câmara Municipal de Curitiba. As alíquotas atuais do IPTU são as da Lei Complementar nº 136/2022, publicada no Diário Oficial do Município (DOM) de 8 de dezembro de 2022. As alterações posteriores da lei do IPTU publicadas no DOM até outubro de 2026 (Leis Complementares nº 146 e 149/2025) não mexeram nessas alíquotas. Os incentivos do programa Curitiba de Volta ao Centro estão na Lei Complementar nº 150/2025 (DOM nº 239, de 18 de dezembro de 2025) e nos Decretos nº 418 a 422/2026. A ausência de regulamentação do PEUC e do IPTU progressivo foi verificada nas ementas de leis e decretos municipais de 2015 a 2026 e nos Diários Oficiais de dezembro de 2016 a outubro de 2026.
Os domicílios vagos e a condição de ocupação vêm do Censo 2022 do IBGE: o primeiro dado, dos resultados do universo por bairro; o segundo, da amostra por área de ponderação, que tem margem de erro. A fila da Cohab é a lista publicada pela própria companhia, consultada em julho de 2026. A variação do aluguel é a do subitem "aluguel residencial" do IPCA para a região metropolitana de Curitiba, comparada com o índice geral da mesma região. A arrecadação é a do Demonstrativo das Receitas Próprias do Portal da Transparência, em valores nominais, líquidos de restituições e descontos.
Os dados de São Paulo são do estudo Informes Urbanos nº 62 (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, dezembro de 2023, com dados de junho de 2023) e de comunicado da mesma secretaria de 11 de junho de 2024. As posições da Prefeitura estão nas respostas oficiais aos pedidos de informação 062.00232.2020 (Ofício nº 346/2020, com informação da Secretaria Municipal de Finanças), 062.00682.2020 (Ofício nº 934/2020, com informação da SMF de 16 de novembro de 2020) e 062.00230.2025 (Ofício nº 0750/2025, com informação do IPPUC), consultadas no sistema da Câmara em 4 de novembro de 2026. A Lei Complementar nº 74/2009, de 17 de dezembro de 2009, foi conferida na base de legislação municipal; o conteúdo do art. 12 e o histórico anterior são os descritos pelo IPPUC. Os requerimentos de vereadores foram contados nas ementas do sistema de proposições da Câmara até 25 de outubro de 2026.
Fonte: Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), arts. 5º a 8º; Lei nº 14.771/2015; substitutivo geral 031.00191.2026 (Câmara Municipal de Curitiba), arts. 265 e 268 a 279; Lei Complementar nº 136/2022; Lei Complementar nº 150/2025 e Decretos nº 418 a 422/2026; Lei nº 15.926/2021 (PPA 2022–2025); IBGE, Censo Demográfico 2022 (universo por bairro e amostra por área de ponderação) e IPCA (região metropolitana de Curitiba); Cohab-CT, lista de inscritos (julho de 2026); Prefeitura de Curitiba, Portal da Transparência, Demonstrativo das Receitas Próprias; Prefeitura de São Paulo, SMUL, Informes Urbanos nº 62 (dez./2023) e comunicado de 11/06/2024; Câmara Municipal de Curitiba, requerimento 044.22581.2018 e pedidos de informação 062.00232.2020, 062.00682.2020 e 062.00230.2025, com as respostas da Prefeitura (SMF, 2020; IPPUC, 2025); Lei Complementar nº 74/2009. Última atualização: 4 de novembro de 2026.
