Dois mil imóveis de Airbnb no Centro desafiam plano da prefeitura

O dinheiro público entra onde o Airbnb já manda

Participação calculada sobre os anúncios com bairro identificado; a estimativa de imóveis aplica essa participação ao total de 5.875 anúncios ativos em maio de 2026.

O cruzamento com o Censo 2022 do IBGE ajuda a entender por que a temporada se concentra ali. O Centro tem 38.671 moradores, renda média de R$ 6.596 e uma densidade de quase 118 habitantes por hectare — combinação de localização, oferta abundante de apartamentos compactos e proximidade de pontos turísticos e de negócios que o Airbnb persegue. A intensidade da plataforma no bairro chega a quase 55 imóveis de temporada para cada mil moradores, de longe a mais alta da cidade. No Batel — bairro de maior renda de Curitiba (R$ 14.757 por mês) —, são cerca de 37 por mil habitantes. Em bairros populares e populosos, como Cajuru e Boqueirão, a presença da plataforma é estatisticamente irrelevante.

O que o programa proíbe — e o que ele incentiva

Os decretos são explícitos quanto à intenção. O Decreto 422/2026, que regulamenta a subvenção econômica, estabelece como condição para receber o reembolso (de até 25% em obras de requalificação completa e até 50% em comércios de térreo) a vedação ao uso de unidades residenciais para hospedagem de curta duração, condição incluída por emenda da vereadora Laís Leão (PDT) ao projeto original.

O imóvel beneficiado também precisa manter o uso declarado por um prazo mínimo: três anos para projetos de comércio ativo e dez anos para intervenções globais. Nas palavras da própria prefeitura, o objetivo é estimular "a ocupação permanente da região", evitando "a rotatividade associada a locações de curta duração". No papel, portanto, o dinheiro do contribuinte não pode financiar a reforma de um apartamento que depois vire Airbnb.

A ressalva está em outra parte do mesmo pacote. Entre os incentivos construtivos, a hotelaria aparece como uso estratégico privilegiado: em toda a região central, empreendimentos de Habitação de Interesse Social e de hotelaria podem edificar até duas vezes a área do terreno, e o setor histórico ganha estímulos extras para "hotelaria boutique". Os incentivos fiscais de IPTU também contemplam expressamente "a implantação de empreendimentos hoteleiros". Ou seja: a cidade não está abrindo mão de receber hóspedes — está tentando canalizá-los para o formato hoteleiro formal, e não para o apartamento residencial alugado por aplicativo.

Na prática, a fronteira entre os dois mundos é nebulosa. Boa parte da oferta de temporada do Centro são justamente studios e apartamentos de um e dois dormitórios operados como flats e serviced apartments — um modelo que transita entre o "hoteleiro" incentivado e o "residencial de curta duração" vedado. Como a prefeitura pretende fiscalizar essa distinção ao longo dos dez anos de compromisso de uso é uma das perguntas em aberto do programa.

Uma regulação que ainda não chegou

O debate não se esgota nos decretos. A Câmara Municipal de Curitiba analisa um projeto de lei do vereador Tico Kuzma (PSD) que pretende regular a locação por temporada em imóveis residenciais — com ou sem plataformas como o Airbnb —, prevendo cadastro obrigatório do responsável, indicação do endereço e da inscrição de IPTU e limite de dias de exploração por ano.

A proposta se diz "organizacional, não proibitiva". Enquanto não avança, a vedação do programa de revitalização convive com um mercado de temporada que, fora do perímetro subsidiado, segue sem regras específicas. Mas ela faz algo essencial: define na lei o que configura locação de curta duração como "a cessão onerosa, total ou parcial, de imóvel ou unidade residencial, por período não superior a 120 (cento e vinte) dias consecutivos, com ou sem oferta de serviços complementares, mediante cobrança de diária ou pacote de diárias". Isso é fundamental para a fiscalização.

A proposta, porém, está parada nas comissões da Câmara desde janeiro de 2026.

Por que isso importa

A concentração revelada pelos dados dá escala ao desafio. Qualquer política sobre moradia ou sobre aluguel de temporada em Curitiba terá efeito praticamente restrito a meia dúzia de bairros — e o Centro é o epicentro de ambas as disputas. É ali que o poder público quer repovoar com morador fixo e, ao mesmo tempo, é ali que cada apartamento já rende mais como hospedagem de passagem do que como aluguel residencial de longo prazo.

O programa Curitiba de Volta ao Centro aposta que subsídio público somado a uma restrição de uso pode inverter essa equação. Os números mostram o tamanho da corrente contra a qual ele rema: mais de 2 mil imóveis, num só bairro, já fizeram a escolha oposta.

Metodologia e checagem. Os dados de oferta de temporada vêm de uma base de mercado de aluguel por temporada de Curitiba, com 5.875 imóveis ativos registrados em maio de 2026 da plataforma Valorcwb.app. A distribuição por bairro foi calculada a partir de uma amostra de 500 anúncios, dos quais 396 tinham bairro identificado; os 104 sem geolocalização foram excluídos do cálculo de participação.

As estimativas de número de imóveis por bairro aplicam a participação observada na amostra ao total de anúncios ativos e devem ser lidas como ordem de grandeza, não contagem exata.

Os dados socioeconômicos por bairro são do Censo Demográfico 2022 do IBGE (renda média mensal do responsável pelo domicílio, população e densidade). As regras do programa Curitiba de Volta ao Centro estão definidas na Lei Complementar 150/2025 e dos Decretos 418 a 422/2026.