A Companhia de Habitação Popular de Curitiba aluga o prédio onde funciona desde dezembro de 2007. A prorrogação publicada no Diário Oficial em 30 de setembro estende o arranjo por mais 24 meses, até setembro de 2028 — quase 21 anos no total. O aluguel é de R$ 163.962,17 por mês, R$ 3,94 milhões no biênio, pagos à J. Malucelli Locações S.A. O prédio se chama Edifício J. Malucelli.
Os documentos que permitem reconstruir a história vieram de uma resposta da própria Prefeitura à Câmara Municipal, em 2019, somada a três termos aditivos obtidos pela reportagem e aos extratos publicados no Diário.
A reportagem do Plural apurou as informações do contrato a partir do Ofício 521-EM/GTL, de 25 de julho de 2019, e seus anexos; de termos aditivos ao contrato de locação; da base de dados com o texto integral do Diário Oficial desde janeiro de 2024; do cadastro de CNPJ da Receita Federal; e dos dados da fila da COHAB.
Professor Euler pediu informações do contrato em 2019
Em 31 de maio de 2019, o vereador Professor Euler protocolou o pedido de informações 062.00260.2019, pedindo o contrato de locação da sede da COHAB. A resposta veio em 25 de julho, pelo Ofício 521-EM/GTL, assinado pelo então prefeito Rafael Greca, e transcrevia a informação da companhia:
> "Encaminhamos em anexo cópia de todos os contratos de locação celebrados entre a J. Malucelli Locações S/A e a Companhia de Habitação Popular de Curitiba — COHAB-CT referentes ao edifício da atual sede da Companhia. Segue também em anexo a minuta de aditivo contratual elaborada no ano de 2016 e não aprovada pela gestão atual. Cabe esclarecer que o mesmo foi renegociado em 2017 com valores reduzidos, expressivamente mais benéficos para a administração pública."
Os anexos têm 28 páginas e vão de 2007 a 2019.
A minuta é o aditivo 005/2012-8, de "dezembro de 2016" e nunca assinado. Ela prorrogaria a locação por 48 meses, de 1º de janeiro de 2017 a 31 de dezembro de 2020, mantendo o aluguel em R$ 157.319,69 por mês, com reajuste anual pelo IGP-M. Nos campos de assinatura constam o então presidente da COHAB, Ubiraci Rodrigues, e o diretor administrativo-financeiro Antonio Gonçalves Martins Neto.
Aquele valor vinha do aditivo 7, de 18 de abril de 2016, que aplicou um IGP-M de 10,9611900% acumulado entre março de 2015 e fevereiro de 2016 — o maior reajuste de toda a série.
A gestão que assumiu em 2017 não assinou a minuta. Em 1º de outubro de 2017, um novo aditivo fixou o aluguel em R$ 104.000,00 mensais, com efeito retroativo a 1º de janeiro daquele ano: uma redução de 33,9%, ou R$ 53.319,69 a menos por mês.
E o ganho se manteve. Hoje o aluguel é de R$ 163.962,17 — nominalmente acima dos R$ 157.319,69 de 2016, mas isso não significa que tenha voltado ao patamar recusado. Corrigidos pelo IPCA, aqueles R$ 157.319,69 equivaleriam a R$ 251.081,75 em setembro de 2025. Em valores de hoje, a COHAB paga 35% menos do que pagava em 2016.
O mesmo aditivo de outubro de 2017 revela como a renegociação foi conduzida: a COHAB passou nove meses sem pagar o aluguel.
O parágrafo primeiro da cláusula segunda trata do "saldo devedor das parcelas da locação vencidas entre os meses de janeiro/2017 a setembro/2017, cuja soma totaliza R$ 936.000,00" — exatamente nove vezes os R$ 104.000,00 do novo valor. O atrasado foi quitado em quatro parcelas de R$ 234.000,00, a primeira em 10 de novembro de 2017.
Ou seja: a companhia suspendeu os pagamentos enquanto negociava e depois liquidou a dívida já pelo valor reduzido.
A escada do aluguel, de 2008 a 2026
| Data | O que fez | Aluguel mensal |
|---|---|---|
| 17/12/2007 | contrato original, vigente a partir de 31/01/2008 | R$ 60.000,00 |
| 08/12/2010 | termo aditivo | R$ 86.490,00 |
| 23/01/2012 | prorrogação por 5 anos, até 31/12/2016 | R$ 120.000,00 |
| 20/05/2013 | reajuste IGP-M 7,8119% | R$ 129.374,29 |
| 28/03/2014 | reajuste IGP-M 5,5256600% | R$ 136.523,07 |
| 17/04/2015 | reajuste IGP-M 3,8498600% | R$ 141.779,02 |
| 18/04/2016 | reajuste IGP-M 10,9611900% | R$ 157.319,69 |
| dez/2016 | minuta de prorrogação por 48 meses — não assinada | R$ 157.319,69 |
| 01/10/2017 | renegociação, retroativa a 01/01/2017 | R$ 104.000,00 |
| 10/12/2020 | reajuste IGP-M 9,27% | de R$ 118.333,88 para R$ 129.303,43 |
| 28/09/2023 | prorrogação por 24 meses, até 30/09/2025 | mantém R$ 152.558,06 |
| 21/01/2025 | reajuste IGP-M 4,5190% | R$ 159.452,22 |
| 29/09/2025 | prorrogação por 12 meses + IGP-M 2,8284% | R$ 163.962,17 |
| 30/09/2026 | prorrogação por 24 meses, até 30/09/2028 | R$ 163.962,17 |
Cada reajuste fecha com o índice declarado. De 2008 até hoje, o aluguel subiu 173,3%; no mesmo período, o IGP-M — índice do contrato — acumulou 213,3% e o IPCA, 168,0%. O aluguel correu abaixo do próprio índice contratual.
A reportagem não tem os valores de 2018 e 2019, nem o reajuste que levou os R$ 129.303,43 de dezembro de 2020 aos R$ 152.558,06 vigentes em 2023.
Um erro dentro do aditivo
O aditivo de 29 de setembro de 2025 afirma que o aluguel "passará de R$ 152.558,06 (...) para o valor de R$ 163.962,17". Mas R$ 152.558,06 não era o valor em vigor: oito meses antes, outro aditivo já havia elevado o aluguel para R$ 159.452,22.
A conta, no entanto, usou a base correta — R$ 159.452,22 corrigidos pelos 2,8284% dão exatamente R$ 163.962,17. Sobre os R$ 152.558,06 que o documento declara, o resultado seria R$ 156.873,01, quase R$ 7,1 mil a menos por mês.
O aditivo de 2017 traz uma cláusula pouco usual. O parágrafo segundo divide ao meio, entre locadora e locatária, o IPTU de 2017 do imóvel — R$ 186.473,73 — somado a R$ 87.024,50 decorrentes de uma "denúncia espontânea realizada pela locadora", totalizando R$ 273.498,23.
O parágrafo quarto vai além: registra que a J. Malucelli Locações "postula, junto à Prefeitura Municipal de Curitiba, a redução e/ou isenção do IPTU com base nas características de interesse cultural do imóvel". E combina o desfecho de antemão: se o benefício for concedido, "ainda que parcialmente e em data anterior à assinatura deste instrumento", o IPTU e o seguro predial passam a ser suportados exclusivamente pela locadora.
Isto é: a proprietária pedia à Prefeitura um desconto no imposto do prédio que aluga para a empresa de habitação da própria Prefeitura, e o contrato já definia quem ficaria com a vantagem.
Os documentos de 2007, 2008 e 2010 descrevem o imóvel como o "Edifício J. Malucelli, antigamente conhecido como Edifício Clube Curitibano", de 11 pisos — "nove andares, uma fração do andar térreo e um subsolo" —, situado na Rua XV de Novembro, 500. A partir do aditivo 005/2012, de 23 de janeiro de 2012, o endereço que consta é Rua Barão do Rio Branco, 45. Os documentos não explicam a mudança.
A locadora também mudou. Nos contratos de 2007 a 2010, é a J. Malucelli Administradora de Bens Ltda. (CNPJ 77.759.454/0001-75), com sede em São Paulo. A partir de 2012, é a J Malucelli Locações S/A (CNPJ 14.927.401/0001-04), que, segundo o cadastro da Receita Federal, iniciou atividades em 9 de janeiro de 2012 — duas semanas antes do aditivo que renovou a locação por cinco anos. É uma sociedade anônima fechada, com capital social de R$ 26.947.073,00 e CNAE de gestão imobiliária. Tem dois sócios: Joel Malucelli, presidente desde a abertura, e Miriam Joyce Schmitz Malucelli, diretora desde junho de 2020.
Joel Malucelli assina pessoalmente todos os aditivos. Pela COHAB, os mais recentes levam as assinaturas do diretor-presidente André Baú e do diretor administrativo financeiro Edmundo Rodrigues da Veiga Neto.
A Prefeitura subloca andares de volta
O prédio não abriga só a COHAB. O Município mantém pelo menos dois contratos de sublocação em que a companhia é a sublocadora e a J. Malucelli entra como interveniente: o 23254, de novembro de 2018, a R$ 14.826,03 por mês, e o 24430, de julho de 2021, a R$ 16.212,34. Em março de 2026, o Município devolveu 111,70 m² no 2º pavimento, antes ocupados pela Secretaria Extraordinária para o Desenvolvimento da Região Metropolitana; em junho, passou a ocupar área no 9º. Há ainda um ajuste da Curitiba S.A. na mesma estrutura.
56.909 famílias na fila
A COHAB é a empresa municipal responsável pela habitação popular. O levantamento do Plural na lista de pretendentes da própria companhia, coletada em 13 de julho de 2026, registra 56.909 inscritos — contra 33.359 um ano antes. As convocações caíram ao longo de 2026: 3.020 em março, 2.506 em abril, 857 em junho, 304 em julho.
Aluguel de sede e produção de moradia são rubricas distintas, e um não substitui o outro. Mas são da mesma companhia: no ano em que a fila passou de 56 mil famílias, o aluguel do prédio da sede consumirá R$ 1,97 milhão.
Fontes: Ofício 521-EM/GTL, de 25 de julho de 2019, e anexos, em resposta ao pedido de informações 062.00260.2019, do vereador Professor Euler; termos aditivos nº 10, 13 e 15 ao contrato de locação entre a COHAB-CT e a J. Malucelli Locações S.A.; extratos publicados no Diário Oficial do Município, na base de dados do Plural; cadastro nacional de CNPJ da Receita Federal; lista de pretendentes e convocações da COHAB, levantadas pelo Plural; IPCA e IGP-M do Banco Central. Os documentos digitalizados foram lidos com reconhecimento óptico de caracteres e os valores, conferidos um a um contra o cálculo dos índices declarados. Levantamento feito em 2 de outubro de 2026.
